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凯发体育官网网址 建设:房企把项目质量风控做得这么细致了!不得不服
文章来源:未知 日期:2021-09-24 作者:admin 浏览次数:80
凯发体育官网网址 建设:房企把项目质量风控做得这么细致了!不得不服

这两年,业主维权事件频发,让很多房企到了交房期如临大敌,风险控制话题也日渐升温。如果要盘点业主投诉的类别构成,法规合同、销售承诺、产品质量等占据了绝大部分比例。其中,质量风险是重灾区,诸多的维权事件,都是由于质量达不到客户预期而引发的。
 
正因为如此,房企非常重视交付阶段的风险控制,希望在交付前修复缺陷,降低交付风险。
这是典型的风险管理前置。但事实上,到了交付阶段,很多缺陷修复起来难度大,且治标不治本。可以说,交付阶段的质量风险,根源都不在交付阶段,而是在此之前。工程质量风险的防控,也不应局限于某个阶段,而应贯穿项目开发全过过程。并且,越往前,越接近缺陷根源,越是风险防控的重点。
 
具体来说,工程质量风险管理前置有三个阶段,每个阶段的侧重点都有所不同……
 
 
开工前风险预控:统一质量标准,选择能将要求落地的同路人
 
工程质量管理,前期预防重于后期修复。这一点目前已经得到房企的普遍认同。金茂就认为,前期控制对项目质量成果起到50%的影响,而过程控制的作用仅占到40%,另外还有10%取决于事后纠偏。
 
施工前控制是质量控制的根源,工程管理人员应事先对影响质量的各种因素加以控制,而不是等到出现质量问题再来处理,那就本末倒置了。
 
1、开工前,确立一套质量管控体系
 
手工时代,每个手艺人制作的产品都会有差异,甚至制作者的心情好坏都能影响最终成果;工业化时代,流水线生产却能保证每个模型水平相当。
过程标准化是对最终质量目标的拆解,将建造过程模拟成制造业流水线,只不过这种流水线的流动的不是产品,而是工人。通过将一道道工序固定化、流程化,让最终成果可控。
 
一个完整的质量管理体系,包括标准、工具、指引、制度。
标准告诉员工做成什么样;
工具告诉员工用什么做;
指引告诉员工怎么做;
而制度则是用来规范员工的行为。
 
以招商地产的技术标准为例,该标准对各分部分项工程的工艺流程、控制标准、细部节点处理、检查验收标准、观感质量要求、安装要求、标准做法、禁止做法进行了统一,避免各方理解的偏差或标准不一致而埋下质量隐患。
该标准中,对工程梳理了各分项工程常发的质量缺陷、对应的材料及检验要求、质量控制点、处理方式以及验收标准都做了规范。
2、前期充分研讨,落标准排风险
 
目前,出于周转速度的考虑,很多项目追求拿地后快速开工,严重压缩了项目前期准备时间。这对风险预控显然是不利的。特别是图纸方面,设计周期短、审图潦草,图纸错、漏、乱等问题普遍存在,给后期造成了不必要的变更或整改风险。
 
最好的风控是开工前,这个阶段的工作一定要做精做细做准。而这是需要投入时间和精力的。
比如凯发体育官网网址 建设,从拿地到施工图设计完成要花5个月,前期充分研讨,后期减少反复。拿地后有两次启动会,分别以“定指标、落标准”和“排风险、重推演”为原则做好项目目标及风险控制。
 
3、依据质量要求选择合适的供方
 
现在大部分地产商都建立了自己的供应商库,项目招标阶段,会优先选择长期合作伙伴。明源君认为,每家供应商各有强弱项,考虑供应商时,除了常规考核要素外,也要考虑项目质量要求和工艺要求。
 
以施工单位为例,施工单位是项目的实际建造者,他们的技术水平对项目质量有直接影响。
某房企的工程总曾说,项目采用PC技术未必能为进度提速,还可能导致施工质量下降。因为目前很多施工队缺乏构件安装经验,现场拼装老出问题。装配率高的项目,在选择施工方时,就有必要将对方的装配式施工能力考虑进去。
 
为加强施工方招标考核,一些房企会让工程部门参与到施工方筛选环节。西南绿地的工程部就会参与施工方招标,在前期先与各个队伍负责人进行充分沟通,把施工方面的困难先讲清楚,协助队伍选择。
 
另外,施工方项目经理的管理水平高低,对工程风险控制有重要作用。从供方预审阶段就应重点考察项目经理的技术水平、管理能力和履约能力,要求投标单位从一开始就有项目经理参加,并确认他已对合同条款及甲方质量要求完全理解。
 

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